Fertig ver„linkt“: Wie gestaltet man Entwicklungsräume in neuen Räumen, Frau Oelmann und Herr Aleithe?
„Mit Vibe und Seele“ ist das diesjährige Motto und Versprechen an Berlin und der Anspruch an Sie selbst. Inwiefern hilft dabei der Umzug in die neuen Geschäftsräume?
Caroline Oelmann_ Für diejenigen, die unser altes Büro kennen und jetzt das neue sehen, erschließt sich die Antwort von selbst: Hier ist viel frische Luft für neuen Geist! Statt in dunklen Fluren mit schweren Holztüren bewegen wir uns hier in hellen Büros mit Glastüren und auf offenen Flächen. In den großen Kaffeeküchen begegnen sich heute Mitarbeiter:innen, die einander vorher noch nie gesehen haben. Die Küchen haben wir bewusst im Eingangsbereich der Etagen eingerichtet. Dies erhöht die Gelegenheit zum Austausch und fördert das „Hallo“ im Vorbeigehen.
Alf Aleithe_ Auf der Suche nach den passenden Räumlichkeiten haben wir uns viel angeschaut. Der Ort hier in der Linkstraße hat uns besonders durch seine helle Offenheit und die moderne Ausstattung überzeugt. Die Räumlichkeiten verkörpern mit den Materialien, aber gerade auch mit den Gemeinschaftsflächen ein großes Stück weit das, was wir z. B. für unsere Studierenden bauen. Ich bin mir sicher, dass dieses Umfeld etwas Positives bei jeder Person bewirkt, die sich darin bewegen darf. Mich jedenfalls motiviert das neue Umfeld enorm, und dazu zählt auch die tolle Lage am Potsdamer Platz.
Milliarden € umfasst unser Neubauprogramm für die nächsten zehn Jahre
„Hier ist viel
frische Luft für
neuen Geist!“
„Hier ist viel frische Luft
für neuen Geist!“
Caroline Oelmann
Geschäftsführung berlinovo
Gerade erst im neuen Büro angekommen entwickeln Sie am Südkreuz zusammen mit der BSR ein neues Bürogebäudeensemble…
A.A._ … in das wir planen, dann auch selbst einzuziehen. Bau- und umwelttechnisch betrachtet wird das Projekt noch einmal ein Sprung: die eingesetzte Holz-Hybrid-Bauweise, ein Atrium in der Mitte – wir freuen uns, wenn es 2026 mit der Realisierung losgeht. Im Hinblick auf „Good Vibes“ zählt das Kooperationsprojekt mit der BSR zu denjenigen, die sich von Beginn an durch eine besonders angenehme Zusammenarbeit auszeichnen. Wir haben schon viele Projekte betreut. Ich erinnere mich an keines, bei dem so viel Offenheit und gemeinsamer Spirit herrscht wie bei diesem Projekt am Südkreuz.
Wie sind Sie eigentlich mit der BSR zusammengekommen?
A.A._ Durch Initiative. Ich bin vor einigen Jahren an den BSR-Recyclinghöfen vorbeigefahren und habe mir gedacht: Das ist ja eine interessante Lage. Das kann ich mir gar nicht vorstellen, dass das ewig so bleibt. Dann habe ich den B-Plan verfolgt, eines Tages zum Telefonhörer gegriffen und den Vorstand der BSR angerufen. Es brauchte dann doch noch etwas Zeit. Dann aber stimmten auch bei der BSR Bedarf und Zeitpunkt.
C.O._ Und jetzt entwickeln wir nicht nur das Projekt, sondern auch ein gemeinsames Narrativ für diesen Standort: Hier arbeiten zwei Landesunternehmen an einem Standort zusammen, der auch in einem übergeordneten Kontext sehr interessant ist. Am Südkreuz befindet sich auch der EUREF-Campus Berlin. Hier sind viele Firmen angesiedelt, die sich mit Zukunftsthemen wie der Energiewende und Kreislaufwirtschaft beschäftigen.
Das Thema Kooperationsfähigkeit zeichnet berlinovo aus. Gerade nimmt an einer anderen Stelle ein weiteres außergewöhnliches Projekt Fahrt auf, die Holzmarktstraße…
A.A._ Genau, hier geht es jetzt richtig los. Es hat bis zur gemeinsamen Beschlussfassung etwas gedauert, aber jetzt sind alle Verträge geschlossen und die ersten Maßnahmen vor Ort haben bereits begonnen. Die Holzmarktstraße ist mit ihrem Mix aus Einzelhandel, Schwimmbad, Gewerbeflächen und Studierenden ein sehr vielfältiges Projekt, das die Urbanität an diesem Standort auf eine gute Weise stärkt. Eine gute Nutzungsmischung – ich denke, dass Berlin noch mehr solcher Projekte guttun würden.
C.O._ Für unser Team ist so ein Projekt, bei dem wir so viele Nutzungsarten unter einem Dach zusammenbringen, etwas sehr Besonderes. Hier können wir unser gesamtes Potenzial an Wissen und Fähigkeiten ausspielen. Das macht besonderen Spaß. Eine solche Gelegenheit haben wir selten.
Frau Oelmann, wie schwierig ist es, ein solches Projekt wirtschaftlich zu stemmen?
C.O._ Für beide gerade genannten Projekte, Südkreuz und Holzmarkt, hat sich unser Team bereits sehr frühzeitig die Finanzierung gesichert. Das Investitionsvolumen beträgt immerhin 400 Millionen Euro. Dabei muss man sagen: Als landeseigenes Wohnungsunternehmen haben wir auch das Glück, dass wir einen sehr stabilen Gesellschafter haben. Investoren und Banken nehmen uns sehr positiv wahr.
Nichtsdestotrotz müssen auch wir inzwischen sehr spitz rechnen. Wo können wir selbst schneller und effizienter werden? Wo können wir moderner werden? Diese Fragen stellen wir uns bei jedem Investitionsprojekt. Gleichzeitig denke ich, dass im Moment die richtige Zeit für die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ist. berlinovo hat immer darauf geachtet, ihre Bestandsgebäude in Schuss zu halten. Gleichzeitig haben wir gezeigt, dass wir zukunftsfähig bauen können. Das ist jetzt unser Vorteil.
A.A._ Ich denke, dass die wirtschaftlich anspruchsvollen Bedingungen für die Landesunternehmen eine gute Gelegenheit sind, über das Thema Kooperation grundsätzlich kreativer nachzudenken. Viele landeseigene Unternehmen haben Grundstücke, die sie so nicht mehr benötigen. Baulücken in Berlin sind rar, Bauland ist teuer. Wir können Standorte entwickeln, bauen und im gegebenen Fall auch mitfinanzieren. In der Zusammenarbeit mit anderen Landesunternehmen ist die Spielart der Kooperation im Grunde irrelevant, denn am Ende gewinnt immer Berlin.
Das Geschäftsumfeld war auch für die Immobilienbranchen in den letzten Jahren schwierig. Wie bewerten Sie die wirtschaftliche Entwicklung des vergangenen Geschäftsjahres?
C.O._ Im Jahr 2024 hat es auch uns
erwischt. Wir haben vor allem bei den in der Hochpreisphase angekauften Projekten mit hohen
Abschreibungen bzw. Wertminderungen zu kämpfen. Da hatten wir im letzten Jahr noch Glück.
Hinzu kamen andere Themen: Der Eintritt in einen Tarifvertrag ist für die Mitarbeiter:innen
gut, muss aber wirtschaftlich gestemmt werden. Wir haben gestiegene Zinsen, gestiegene
Baukosten und müssen in die Nachhaltigkeit der Gebäude investieren. In Summe hat uns das ein
deutlich negatives Jahresergebnis beschert.
Unabhängig davon bleibt berlinovo sehr stabil aufgestellt. Wir haben ein LTV von 36 %.
Aktuell müssen wir mit hohen Sonderabschreibungen leben, vielleicht auch noch im nächsten Jahr.
Dann aber sollten wir mit dem Thema durch sein. Ich sehe darin eine Chance für das ganze
Team, indem wir uns fragen: Wo können wir jetzt ansetzen, um das wieder gedreht zu bekommen?
Sie sprechen das Thema Nachhaltigkeit an.
C.O._ Bei dem Thema verändert sich politisch gerade sehr viel. Ich glaube, es ist gut, dass die EU hier ein bisschen zurückgerudert ist, weil wir drohen, uns in der Bürokratie zu verlieren. Trotzdem werden wir den Klimapfad weiterverfolgen. Wir haben ja eine Verantwortung gegenüber den nachfolgenden Generationen. Forschung und Technik kommen Tag für Tag weiter. Das wollen wir nutzen. Über die bereichsübergreifende ESG-Zusammenarbeit entsteht in unserem Unternehmen ein ganz neuer Teamgeist zwischen den Bereichen. Diejenigen, die sonst gar nicht so viel miteinander zu tun haben, sitzen jetzt in Meetings zusammen und diskutieren. Das macht was Positives mit der ganzen Firma.
A.A._ Dabei halten wir nicht nur an dem „E“ fest, sondern auch an dem „S“. Wir haben nach wie vor ein Neubauprogramm von 1,5 Milliarden Euro für die nächsten zehn Jahre. Auch an dem Ziel von 40.000 neuen Apartmenteinheiten halten wir weiter fest, auch wenn der Realisierungshorizont bis 2028 sich inzwischen nicht mehr halten lassen wird. In den letzten Jahren haben wir gelernt, dass sich die Rahmenbedingungen schnell ändern können. Wir haben aber auch gelernt, am Ball zu bleiben. Wir wollen unseren Beitrag leisten, dass die Mieten hier in Berlin bezahlbar bleiben. Und wir wollen das Wohnungsangebot ausweiten. Dafür müssen wir mit möglichst kleinem Aufwand viele große Effekte erzielen. Statt in Reporting würden wir lieber in die Gebäude investieren.
Herr Aleithe, was bewegt Sie bei dem Thema Bau?
A.A._ Was die bestehenden
Vorhaben betrifft, läuft es im Wesentlichen nach Plan. Wir konnten im vergangenen Jahr
mehr als 1.000 Einheiten in die Vermietung nehmen. Über 1.600 Einheiten befinden sich
derzeit im Bau, von denen wir rund 390 Einheiten im laufenden Jahr fertigstellen werden.
Mit dem erfolgreichen Gemeinschaftsankauf der Stadtentwicklungsgesellschaft Buch mit der
Schwestergesellschaft HOWOGE können Flächenpotenziale für die Errichtung von rund 1.200
Wohnungen in einem neuen Wohnquartier bereits vor der Planreife gesichert und unter
Priorisierung kommunaler Zielsetzungen schnellstmöglich entwickelt werden.
Was uns im Moment mehr bewegt, ist unsere Leistungsbreite: Zuletzt haben wir immer
wieder gezeigt, dass wir in der Lage sind, sehr unterschiedliche Aufgaben zu lösen.
Gleichzeitig liegt uns die Zusammenarbeit mit anderen Landesgesellschaften sehr am Herzen.
Mit dem wirtschaftlichen Druck wird es aber für uns zumindest kurzfristig wichtiger
werden, dass wir uns fokussieren – damit wir unseren Kernauftrag erfüllen und
Skaleneffekte heben. Wir wollen Wohnungsangebote für Studierende, Beschäftigte des
Landes und Senior:innen auf 40.000 Wohnungen ausbauen. Und daneben sind wir auch im
gewerblichen Bereich engagiert.
Dafür brauchen Sie gutes Personal. Wie gehen Sie mit den Herausforderungen des demografischen Wandels um?
C.O._ In den nächsten zehn Jahren gehen 130 Beschäftigte in den Ruhestand. Gleichzeitig wird jeder Einzelne für das Unternehmen teurer, sodass wir nicht jede Stelle nachbesetzen können. Im ersten Schritt fokussieren wir uns deshalb darauf, bestimmte Prozesse zu automatisieren, damit sich die Mitarbeiter:innen auf das konzentrieren können, was sie am besten können. Gleichzeitig ist das Recruiting für uns zuletzt deutlich einfacher geworden. Als landeseigenes Unternehmen bieten wir gerade auch jungen Menschen, die vielleicht ein Haus bauen oder eine Familie gründen wollen, einen sicheren Arbeitsplatz. Und bei der Möglichkeit, in einem so schönen Büro wie diesem arbeiten zu können, sagt auch niemand Nein.
„Ich erinnere mich
an keines, bei dem
so viel Offenheit
und gemeinsamer
Spirit herrscht wie
bei diesem Projekt
am Südkreuz.”
Alf Aleithe
Geschäftsführung berlinovo
Kommen wir zum Falkenhagener Feld. Sicherlich sind die neuen Bestände noch nicht in dem Zustand, den Sie sich wünschen.
A.A._ Noch nicht, aber unser Team arbeitet daran. Vor dem Hintergrund der geänderten Rahmenbedingungen müssen wir allerdings auch unsere Baukosten im Rahmen halten. Wir benötigen einen wirtschaftlichen Weg, um unsere Energiebilanz dorthin zu bringen, wo wir sie haben wollen. Und da ist es manchmal besser, sich ein oder zwei Jahre mehr Entwicklungszeit zu geben, weil es am Ende deutlich Baukosten spart.
C.O._ Und auch wenn wir beide vielleicht nicht ganz zufrieden mit dem aktuellen Stand sind, darf man nicht vergessen, dass wir auch in dieses Projekt im letzten Jahr rund 4,5 Millionen Euro investiert haben. Gerade in die Instandhaltung der Gebäude sind bereits viele Mittel geflossen.
Stichwort Digitalisierung: Wie kommen Sie hier voran?
C.O._ Der Begriff Digitalisierung
kann alles bedeuten. Deshalb spreche ich in unserem Kontext lieber von Automatisierung.
Es geht nicht darum, dass der Mitarbeiter ein PDF statt einer Papierakte ablegt. Davon
hat er nichts. Anders ist es, wenn er sich morgens an seinen PC setzt und auf dem
Bildschirm erscheint: „Guten Morgen, Herr Kunze, folgende Aufgaben stehen heute auf
Ihrem Plan.“ Dies macht seine Arbeit leichter und gibt ihm mehr Raum für die Dinge, wo
der Mensch wichtig ist. Bei der Umsetzung dieses Weges hilft uns unser neuer
Bereichsleiter für IT und Unternehmensentwicklung Marcel Schlimper. Er hat solche
Prozesse bereits für die Charité und andere Immobilienunternehmen implementiert.
Ein weiteres Ziel ist es, unsere Systeme besser miteinander zu vernetzen und in der
Anwendung weiter zu vereinfachen. In der Vermietung haben wir beispielsweise das Thema
Vereinfachung bereits gut hinbekommen: Wenn auf eine Anzeige 300 Bewerbungen kommen,
filtert ein System die E-Mails, formuliert Absagen und schlägt aus dem Pool drei bis
fünf Interessent:innen vor. Mit diesen können sich die Mitarbeiter:innen intensiver
beschäftigen. Sie können prüfen, wie die potenziellen Mieter:innen in das Umfeld passen und
eine Besichtigung vereinbaren.
A.A._ Im Baubereich setzen wir bereits zahlreiche digitale Instrumente ein, wie das Building Information Modeling, BIM. Das geht so weit, dass wir auf dieser Basis Produktionsprozesse anstoßen können, z. B. die serielle Herstellung von Wandelementen. Diese BIM-Modelle nutzen wir bisher nur im Neubau. Sie in die Bewirtschaftung zu überführen, ist eine Aufgabe, mit der wir uns in den kommenden beiden Jahren näher beschäftigen wollen. Diese und weitere Aufgaben gehen wir zusammen mit Wolfgang Falk an, der seit dem 1. März 2025 das Team von berlinovo verstärkt und die Leitung für den Bereich Projektentwicklung & Technisches Management übernommen hat.
Der Berliner Wohnungsmarkt bleibt weiter schwierig. Immerhin gibt sich der Senat mit dem Schneller-Bauen-Gesetz alle Mühe, auch berlinovo die Arbeit zu erleichtern. Wie schauen Sie darauf?
A.A._ Auch wenn wir jetzt vielleicht noch nicht die konkreten Auswirkungen eines Schneller-Bauen-Gesetzes sehen: Der Berliner Senat hat damit ein starkes Signal gesetzt, etwas verändern zu wollen, und das finde ich gut. Natürlich wird es wieder Kritiker:innen geben, die sagen, hier fehlt etwas und dort hätte etwas besser sein können, aber ich finde, dass es mutig war, sich der Aufgabe anzunehmen und zu sagen: Wir machen jetzt was anders.
C.O._ Mein Eindruck ist, dass der Senat die Probleme erkannt hat und man im Hintergrund parteiübergreifend zusammenarbeitet, ohne dass es in der Presse jedes Mal breit diskutiert wird. Das finde ich sehr erholsam für Berlin.
Die Aufgaben mit positiven Vibes annehmen. Das könnte ein guter berlinovo-Plan für 2025 und darüber hinaus sein.
C.O._ Das ist unser Plan. Wir wollen mit guter Laune und als Team durch den Alltag gehen und die Herausforderungen als Gelegenheit begreifen, uns weiterzuentwickeln. Als Führung werden wir unsere Mitarbeiter:innen auf der Reise mitnehmen und ihre Kompetenzen unterstützt durch ein erweitertes Leitungsteam stärken. Ich freue mich über unsere drei neuen Bereichsleiter, die die Arbeit in unserem Führungsteam mit frischem Wind und neuen Ideen bereichern. Wir sind wirtschaftlich gut und sehr stabil aufgestellt und werden über eine vorausschauende Finanzierungsstrategie unsere Neubaustrategie weiter ausbauen.
A.A._ Als starkes berlinovo-Team werden wir weiter für Berlin da sein. Wie erwähnt werden wir bis 2028 bis zu 1,4 Milliarden Euro allein für neue Immobilien verbauen. Dahinter steckt ein großartiges und hochmotiviertes Team, das sich auch von Regulatorik und Unwägbarkeiten nicht abschrecken lässt. Gerade jetzt in diesem schwierigen Umfeld können wir als landeseigene Unternehmen zeigen: Wir bauen noch in Berlin, weil wir sehr stabil aufgestellt sind – und weil wir es können.
